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10个月入市中铁建限价地如何破解盈利之谜

发布时间:2019-08-14 19:25:16

201 年9月26日下午,北京年内第二宗 限房价、竞地价 地块 海淀区环保科技园住宅混合公建地块出让后,一石激起千层浪。其原因是体量占到该地块建筑面积70%左右的近7万平住宅被规划为限价商品房,单价不得超过1.9万元/平米,单套总价不得超过200万元,但中铁建竞得该地块的成交总价为18.1亿元,楼面地价为18562元/平米,限价商品房售价仅比地价高出4 8元,因此媒体纷纷报道中铁建 赔本赚吆喝 。

对此,一位知情人士分析,中铁建限价地块应当是按照保本微利的原则来拿的,而非媒体报道的 赔本赚吆喝 。由于地块是居住混合公建,近 万平米的商业综合用地面积为这块地带来了一定的操作空间,不能光凭限价商品房部分的售价和地价的比较,就得出赔本的结论。

北京研究总监张大伟则表示,如把居住和公建部分分开核算地价,限价部分楼面价1.4万元/平米左右,公建部分楼面单价在2.9万元/平米左右。此外地块出让时的规划建筑面积一般不包含地下建筑面积,地下可售部分如车库等可通过补缴土地出让金的方式取得。他认为,这一价格市场还是可以接受的,但由于地价成本高,仍有一定风险。

限价地开发先行者

上述业内人士解释说,中铁建在 限房价、竞地价 和 限地价、竞房价 出让用地上均有过开发经验。

2010年,中铁建以14.6亿元总价、6095元/平米楼面价拿下长阳镇起步区6号地居住项目,即中铁建长阳国际城项目用地,这应当是北京土地出让史上首例 限房价、竞地价 地块,按照限价规定,该项目商品住房的单价不得超过1.25万元/平方米。该项目从2010年5月20日拿地,2010年10月开工,到2011年4月15日首期房源正式开盘,当日售罄,中间相隔仅10个多月。该项目的销售对象被限定为符合北京准购资格的首套置业客户及有保障房轮候资格的客户,且自交付之日两年内不得出租出售。

不同产品对开发速度和推盘节奏的要求不同,有的项目慢慢卖可能反而利润高,但像这类限价项目,在销售收入已被锁定,利润空间有限的情况下,必须尽可能地降低资金成本,这样就对开发速度提出了更高的要求,而中铁建能做到拿地10个月入市,说明在这方面还是有经验的。

2011年9月21日,中铁建又以22.2285亿元总价、1. 6万元/平方米最高售价的底价获得了北京首块 限地价、竞房价 地块,即中国铁建 梧桐苑项目用地,楼面地价为5850元/平米。该项目购买对象优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求,其他并无特别规定。2012年7月27日,项目首期房源发售,再次实现了拿地10个月入市。

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