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微分析轻资产模式转型已成商业地产企业的共

发布时间:2019-10-14 09:19:04

  微分析:“轻资产”模式转型已成商业地产企业的共识?

  万科(专题阅读)、万达(专题阅读)、龙湖、中粮等商业地产企业都在尝试向轻资产模式转型,这到底是为什么?

  什么是地产行业的重资产模式,当土地升值速度高于资金成本的时候,这个时候所有地产企业都会寻求储备更多的土地,这也是理性的,这个时候只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。土地储备多少也成为衡量地产企业价值的最主要的标准,有时候也是唯一标准。这个就是地产行业的重资产模式。

  但是当土地升值速度减缓的时候,这个时候土地储备本身的价值贡献在减弱,过度的储备甚至还会出现新的负的价值贡献,也就是说当土地或者房屋升值速度低于资金成本的时候,这个时候持有资产就变成负的价值贡献。于是长期中,企业被迫调整战略,从重资产模式走向轻资产模式,也就是说从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。

  这里说的增值服务收益像代工品牌溢价收益、物业管理、商业运营、其他衍生收益,再有,地产基金等多元地产金融服务过程中费用的提成收益。在这个转型过程中,从重资产释放出来的资本金会重新配置到经营环境,而不再是土地储备环节,效率越高的企业转型过程中的优势越明显。

  我们说重资产、轻资产都不是绝对的,是企业不同市场环境下的选择。在房价快速上升,资产升值速度远远超过资金成本的时候,这个时候持有资产为核心的重资产模式就是企业的理性选择。但是当房价上升速度受到抑制,持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期的资金成本的时候,轻资产模式就是企业的理性选择。

  当然我们说这种转型并不是瞬间发生的,因为城镇化或者人民币的升值仍然会在一段时期内推动资产回报的上升,但是长期中土地的红利、资产的超额回报在衰竭,企业面临转型压力。轻资产模式下,地产企业很多传统的优势比如说拿地的优势会被淡化,他仍然重要,但不像以前那么重要。而效率优势会被放大,因此并不是所有的企业都能实现轻资产转型,只有真正具有效率优势的企业才能实现成功的转型。而这种效率优势我们说它可以在开发、物业管理、招商运营等某个环节中的一招鲜优势,也可以是在商业地产、工业地产、养老地产等某个细分产品线的一招鲜的优势,还可以是某种综合性资源整合能力。无论那种优势,轻资产时代,资本资源和效率资源结合更为紧密,一些企业会被放大,一些企业会被淘汰。

  轻资产战略,一个是商业模式创新、一个是金融模式的创新。商业模式,轻资产战略最简单代表就是代工模式。代工模式在日本这些年发展比较快,主要由于90年代日本土地资产价格呈现下降趋势,企业大规模囤地每年要减计资产减值损失,于是大量企业进入代工市场。比如日本最大地产公司之一积水地产1970年在日本首次推出工厂化生产组合式钢结构住宅,87年又推出组合式木结构住宅,也就是产业化地产模式。积水80%建造环节都可以在工厂完成,工厂生产房屋构件只需要6、7分钟时间。现场打桩也只需要3个月时间。尽管利润率不是很高,经营利润率只有10%左右,但是凭着高周转,过去十年公司平均总资产回报率达到40%,如果考虑财务杠杆,净资产回报会更高。而传统的开发销售周转率只有0.6、0.7倍。回报率不到10%。

  除了日本,欧美市场上代工模式也是广泛用于各种类型物业,通过代工门槛并不是产业化生产的技术优势,还包括管理优势、专业行业管理经验、资源整合能力。

  比如波士顿地产公司是美国最大的写字楼上市REITs,当租金回报不足以覆盖资金成本的时候,这个时候公司转向定式开发市场,把CBD地区开发管理甲级写字楼能力应用到政府机构、科研机构办公大楼上,比如年时期,美国利率普遍在两位数水平,租金回报不足以覆盖资金成本,这个时候波士顿地产完成了美国宇航局、联邦货币管理局、美国邮政局、医疗金融局等机构办公大楼开发与管理。2000年后,美国利率水平比较低,但是由于资产价格持续攀升,使得租金回报也不足以覆盖资金成本,这个时候公司完成了麻省理工大学项目。这种定制开发的收益保证了公司资本金安全的情况下稳健扩张和低补充的正常运营。这是在写字楼市场上。

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